房地產抵押全解析：教你用房子貸款可以貸多少！貸得安心又不吃虧 I 星羿行銷

當你臨時需要資金時， 房地產抵押 是許多人首選的方式。只要用自有房屋或土地作為擔保，就能申請貸款，金額通常比信用貸款高、年限也更長，因此不少人關心 用房子貸款可以貸多少 ？事實上，不同申辦管道的可貸成數與核貸速度都不一樣，想要貸得安心又不吃虧，先了解各種抵押方式與安全流程，就是關鍵第一步。

房地產抵押是什麼？ 

房地產抵押，指的是以房屋或土地等不動產作為擔保，向銀行或民間貸款機構借款。

與信用貸款不同， 抵押貸款多了實體擔保物，因此貸款機構承擔的風險較低，也能核准更高金額 ，對借款人來說，只要按期還款，產權依舊在自己名下，不會因抵押而失去房子；只有當長期違約或未償還時，金融機構才有權依法處理抵押物，這類貸款最大的優勢，就是能讓房子不只是一項資產，更成為可靈活運用的財務工具。

常見的使用情境包含：

• 創業、開店或公司週轉資金
• 信用卡、個人債務整合
• 房屋修繕或裝修費用
• 家庭醫療、教育支出

簡單來說， 房地產抵押就像是一種「以房換現金但不賣房」的策略 。它能在資金短缺時發揮作用，同時仍保留未來居住或投資的彈性。

房地產抵押的運作原理與合法程序 

申請房地產抵押貸款時， 貸款機構會先請鑑價師或代書評估房屋價值，評估結果會影響核貸金額與成數 （通常介於 6～8 成之間），接著雙方確認貸款條件後簽訂契約，最後由代書協助至地政事務所辦理抵押權登記，這道手續非常關鍵，因為只有完成登記，抵押關係才受到法律保障。

整體流程通常包含： 

1. 借款人提出申請並提交資料
2. 機構安排房屋鑑價
3. 評估結果決定可貸額度
4. 簽訂契約並登記抵押權
5. 撥款入帳，開始繳款期

完成登記後，你即可動用資金，而產權仍保留在自己手上， 只要依約繳款，貸款期滿後抵押權會自動解除，房屋恢復完整所有權 ，這樣的制度設計，讓借款過程更透明、安全，也讓房地產抵押成為近年越來越多民眾使用的資金調度方式。

延伸閱讀： 2025 房屋二胎貸款最新解析：民間二胎申請重點與額度評估 

用房子貸款可以貸多少？貸款額度與成數解析 

可貸成數怎麼算？常見範圍與影響因素 

多數人在申請房地產抵押時，第一個問題就是：「我能貸多少？」

實際上，可貸金額的計算方式並不複雜， 主要取決於 鑑價金額 × 可貸成數 ， 一般而言，銀行或民間貸款公司會依照房屋條件、地段、屋齡與市場行情進行鑑價，再根據內部風險評估決定放款比例。

常見可貸成數參考如下： 

• 銀行：約 70%～80%（條件佳者可更高）
• 民間貸款公司：60%～80%，視屋況與信用條件彈性調整
• 當舖或私人抵押：多為 50% 以下，利率偏高

除了房屋本身的價值外，放款單位也會考量申請人的收入穩定度、負債比與信用狀況 ，若申請人具穩定薪資或有共同保證人，往往能提高可貸成數，但若是老屋、屋齡過高或地段偏遠，銀行的鑑價可能會較保守。

有舊貸款時怎麼計算可再貸金額 

如果房子已經有一筆房貸，是否還能再貸？答案是可以， 只是可貸金額會被「現有貸款」占用部分鑑價 。

以一棟估價 1,000 萬元的房屋為例，假設原本還有 200 萬貸款未清，且銀行核定可貸成數為 80%，那麼實際可再貸金額的計算如下：

（1,000 萬 × 80%）－ 200 萬 = 可再貸 600 萬

也就是說， 只要房屋鑑價足夠，即使已有貸款，仍能再向金融機構或民間公司申請「增貸」或「再貸款」 ，但需要注意的是，若先前貸款是以銀行為主， 新的貸款必須設定在「第二順位」，也就是常聽到的「二胎貸款」 ，這類貸款風險較高，因此放款成數和利率都會略高，建議在申請前詳細評估還款能力。

特殊狀況 ：屋齡高、共有產權、地段條件的影響 

可貸成數雖然有一般性範圍，但在實務上仍會受到多種變數影響。有些條件並非房價高低，而是法律或登記層面的因素，例如：

• 屋齡高或老屋重建區 ：部分銀行對老屋持保留態度，可能只願貸到 6 成以下。
• 共有產權或多人持有房屋 ：需全體共有人同意並簽名才能設定抵押，若有人不同意，申請會被退件。
• 地段偏遠或非住宅用途 ：市場流通性低的地區，銀行鑑價較保守；但民間融資公司通常會視情況放寬條件。

若想確定自己房屋能貸多少，最直接的方式是請代書或貸款顧問協助估算 ，根據鑑價報告及負債比，即可得出最接近實際可貸額度的數字，掌握這些基礎條件後，才能在申請房地產抵押時，真正做到心中有數、不被低估。

房地產抵押申請條件與流程 

在申請房地產抵押貸款前，先確認自己是否符合基本條件，放款機構通常會審核年齡、信用、收入與房屋產權，只要條件明確、資料齊全，就能快速進入核貸流程。下面會一步步帶你了解整個申請過程，從送件到撥款，每個階段會經過哪些審核與登記。

提出申請與初步評估 

先把身分、房屋與財力資料備齊，送交辦理單位做資格檢視 。這一步的重點是確認基本條件是否合格，以及是否需要補件或調整申請策略。

*小提醒： 同時提供房屋基本資訊（地址、坪數、屋齡、用途）與收入證明，能縮短往後審核時間。

鑑價評估 

由鑑價人員或代書評估房屋市值與可接受風險，作為後續可貸成數的依據 。除了地段與成交行情，屋齡、屋況、用途與是否有增建也都在評估範圍內。

*小提醒： 屋況整潔、文件齊全、用途明確，通常能讓鑑價更順利。

核定額度與利率條件 

根據鑑價結果核定成數與金額， 並提出利率、年限、還款方式等條件 ；此時你會拿到最接近房屋貸款的實際答案

快速檢查三件事： 可貸金額（成數 × 鑑價）、總成本（利率＋手續費）、月付金（含是否有寬限期）。

簽約與抵押權登記 

雙方確認條件後簽訂契約，並由代書至地政事務所完成抵押權登記，必要時辦理公證。 登記完成，彼此權益才正式受到法律保障，契約條款也開始生效 。

*小提醒： 簽約前再次核對「金額、利率、年限、違約與提前清償規定」，避免日後爭議。

撥款與開始還款 

完成登記即可撥款，依約定方式入帳，之後依期繳款 。若有寬限期，通常先繳利息、後繳本息；若想提前清償，留意是否有違約金或手續費。

時間觀念： 一般流程自提出申請起，銀行多為 7～14 天；民間機構彈性較高，常見為 1～3 天，實際仍以資料齊備程度為準。

房地產抵押的申請管道與比較 

房地產抵押的申辦方式雖然看似一致，但實際上依照「申請管道」不同，審核標準、放款速度與安全性都會有明顯差異。一般而言，最常見的三大管道分別是： 銀行、民間融資公司，以及當舖或私人放款者 。每種管道都有自己的優缺點，選擇前要先搞清楚哪一種最符合你的狀況與資金需求。

銀行房地產抵押 

銀行是多數人第一個想到的申辦管道。 它的最大優勢在於 利率低、年限長、風險小 ， 只要信用良好、財力穩定，銀行通常能核貸到房屋鑑價的 7～8 成，還款年限最長可達 20～30 年。

不過銀行審核程序相對繁瑣，對收入證明、信用分數、債務比重等要求也較嚴格 。若申請人有信用瑕疵、負債偏高、或名下房產屋齡過高，銀行可能會直接婉拒。

特色重點： 

• 優點：利率最低、貸款年限長、安全性高。
• 缺點：流程慢、文件多、審核嚴格。
• 適合對象：信用正常、收入穩定、可等待核貸者。

民間房地產抵押 

民間房地產抵押指的是由合法登記的融資公司、代書貸款公司等承作。 這類管道的最大優勢是審核彈性高、撥款速度快 ，常見可在 1～3 天內完成評估與放款，對有臨時資金需求或信用瑕疵者非常友善。

雖然利率略高於銀行，但在時間與條件上更具彈性，尤其當銀行婉拒貸款時，民間融資幾乎是最有效的替代方案 。

特色重點： 

• 優點：流程快速、文件要求少、信用瑕疵仍可申辦。
• 缺點：利率略高、需注意合約條件與公司合法性。
• 適合對象：急需資金、被銀行拒貸、或需短期週轉者。

提醒： 選擇民間貸款公司時，務必確認對方有正式營業登記，並確實辦理「抵押權登記」及「代書監證」。只要流程合法，安全性與透明度都相當高。

當舖或私人抵押 

部分當舖或私人放款者也提供以房屋作為抵押的借款方式。 這類管道最大特色是速度極快，有時可當天撥款 。 
但快速的背後， 也潛藏著條件不透明、利率偏高、違約處理不明確等風險 。若合約未經公證、沒有代書登記，就可能在還款糾紛時陷入不利局面。

特色重點： 

• 優點：最快當天可拿到資金。
• 缺點：利率高、法律保障弱、風險高。
• 適合對象：極短期週轉、金額不大者（不建議長期使用）。

如何選擇最適合自己的抵押方式 

• 若時間充裕、信用良好，銀行的低利率仍是最穩健的選擇。
• 但若急需資金或被銀行婉拒，合法的民間融資公司會是實務上最彈性的方案。
• 至於當舖或私人放款，雖然速度快，但因法律保障較弱，建議僅作為最後手段使用。

不論選擇哪一種管道，記得重點只有三件事：

1. 確認貸款公司具合法登記。
2. 全程由代書監證並完成抵押登記。
3. 詳讀合約條款，包含利率、手續費與違約金條件。

只要掌握這三原則，就能安全運用自己的房產價值，讓房地產抵押成為穩定又靈活的資金工具。

延伸閱讀： 借錢管道怎麼選？必看4種借錢管道，短期借款3招快速搞定！ 

貸得安全又不吃虧：風險與檢查重點 

房地產抵押雖然是穩定的資金方式，但若忽略細節，仍可能出現合約爭議、利率糾紛或手續費陷阱，想要貸得安心又不吃虧，重點不是「哪家貸」，而是「整個流程是否合法透明」。

確認貸款公司是否合法登記 

不論是銀行還是民間融資公司，合法登記都是最基本的安全門檻， 合法的公司必須經政府機關（如經濟部商業司）登記營業，並具備明確的營業項目與地址 ，若在申辦過程中，對方以「私下簽約」、「不需登記」為由避談細節，就要提高警覺。

自我檢查重點： 

• 可上「經濟部商業司登記查詢」確認公司是否在案。
• 應有固定辦公地點與營業電話。
• 正常簽約應提供公司章、負責人身分證明及代書監證。

只要前端檢查確實，後續合約風險就能降低一半。

公證與代書監證的重要性 

許多人以為簽完合約就代表合法，其實真正的保障來自「抵押權登記」 ，所有房地產抵押貸款，都應由代書協助在地政事務所登記抵押權，這是保障雙方權益最關鍵的步驟。

代書監證與登記的三個作用： 

1. 確認房屋產權真實、無爭議。
2. 合約條件經公證，法律效力完整。
3. 未來若有爭議，可依法處理、避免糾紛。

若遇到放款方要求「不用登記」或「用私下契約」即可撥款，應立即拒絕 ，因為那代表合約可能不受法律保障。辦理前務必確保每一步都有公證或監證在場。

簽約前後應注意的條款與保障項目 

在簽約時， 除了關心貸得多少與利率高低，更要留意合約裡的細節條件 ，許多糾紛往往不是出在金額，而是被忽略的小條款，例如提前清償違約金、逾期罰息、強制保險費等。

簽約前必看三項重點： 

• 利率與總成本 ：確認是否為「年利率」，以及是否包含手續費與代辦費。
• 違約與提前清償條款 ：提早還款是否需支付違約金？金額比例多少？
• 還款方式 ：了解是否有寬限期、分期方式、期數與期滿後處理方式。

若不確定條款內容，可請代書或法律顧問協助審閱，確保所有約定清楚白紙黑字寫在合約上，這樣即使貸款年限長，也能穩健還款、不怕爭議。

安全的房地產抵押，不是看利率最低，而是 整體流程最透明 ， 只要公司合法、文件完整、登記確實、合約條款明確，你就能放心運用房產價值，特別是民間貸款，只要確認所有程序都依法辦理，安全性其實並不輸銀行。

常見問答 Q&A

Q1 : 房地產抵押是什麼？和一般房貸有什麼差別？ 

房地產抵押是以房屋或土地作為擔保品，向銀行或融資公司借款的方式，不同於購屋房貸通常只能用於買房，抵押貸款的資金用途更彈性，可以用於創業、整合負債或臨時周轉，最大差別在於「資金自由度」與「審核方向」，房貸看購屋條件，抵押貸款看你的資產價值。

Q2 : 用房子貸款可以貸多少？ 

貸款金額主要依「鑑價金額 × 可貸成數」計算，通常銀行可貸 7～8 成，民間融資公司約 6～8 成，若房屋估價 1,000 萬元，最多可貸到約 800 萬，但實際金額還會受到屋齡、地段與信用條件影響，若已有房貸，現有餘額會被扣除後再計算可再貸金額。

Q3 : 民間房地產抵押安全嗎？會不會被騙？ 

只要選擇有合法登記、全程代書監證的公司，就不會有問題。合法的融資公司會依法律程序辦理抵押權登記，並提供正式契約與公證文件，反之，如果遇到「不需登記」或「簽私下合約」的情況，就要特別小心，判斷安全與否，最簡單的標準就是：看對方是否願意「走合法流程」。

Q4 : 辦理房地產抵押需要哪些文件？ 

主要文件包括：身分證與戶口名簿、房屋權狀與土地謄本、最近一期地價稅單、薪資或財力證明，若已經有房貸，還需提供現有貸款明細，準備越齊全，核貸速度就越快，多數民間機構在文件備齊後，可在 1～3 天內完成核貸與撥款。

Q5 : 申請後多久可以拿到錢？ 

A5 : 時間長短與申請管道有關，銀行房地產抵押平均需 7～14 天；民間融資公司最快 1～3 天就能完成鑑價與撥款，如果資料齊全、房屋產權明確，整體流程甚至能在兩天內完成，但若文件不全或有信用瑕疵，仍需額外時間補件審核。

總結 

房地產抵押能讓房子不只是資產，更成為靈活運用的資金後盾，只要掌握申請條件、選擇合法機構、確保抵押權登記完整，就能貸得安心又不吃虧，若想了解自己房屋的可貸額度或合適方案，歡迎洽詢我們 星羿貸款 的專業顧問，協助你在安全、透明的條件下，找到最符合需求的貸款方式。

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